（文/孙梅欣 编辑/吕栋）

作为目前国内少数全年销售额仍然超过千亿规模的房企，越秀地产在3月末交出了2025年的成绩单。

越秀地产2025年财报显示，营收总额846.6亿元，同比微增0.1%；受行业波动的影响，全年累计合同销售额1062.1亿元，毛利率为7.8%，全年税后净利润为17.8亿元，同比增长21.4%。

全年核心净利润2.6亿元，全年股东应占利润为0.6亿元，主要是受到2025年入账销售项目的权益占比下降导致。

越秀地产财务总监曾志钊表示，房地产市场仍处于筑底回稳的阶段，市场分化持续，外部环境复杂严峻。在这样的大背景下，公司在经营层面仍保持了较为稳定的发展态势。

需要提到的是，越秀地产在去年守住了千亿销售的规模，在克而瑞2025年销售榜单中，公司的全口径销售排名全国第9，是在行业下行期少数守住这一规模门槛的企业。这其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都这6个核心城市的销售额达到909亿元，贡献占比达到85.6%，核心城市的聚焦度进一步提高。同时，公司去年的拿地城市同样聚焦6个核心城市，全年用于新增土地储备的权益投资金额为244亿元，6个核心城市占比达到96.3%，城市布局高度聚焦。

对2026年的市场判断，越秀地产管理层认为，今年市场仍将处于持续筑底，市场持续分化，以产品至上。较好的城市和产品具有市场竞争力，公司今年的重点会落在去库存、精投资、稳业绩和防风险的经营策略。

今年年初越秀集团以236亿元总价在广州拿下的马场“地王”项目，也是业绩会上关注的焦点。越秀地产董事长及执行董事林昭远表示，在条件成熟的时候，不排除项目会并入上市公司体系，但还需要等待公司公告。根据整体铺排，项目会在近期就开工，并且在3-4年内就完成项目建设。

继续瞄准年售千亿，重点“押注”核心六城

在房地产行业整体下行的背景下，越秀地产的规模化效应也不免受到影响。但从行业表现来看，在这一阶段越秀较为稳健的开发节奏和资金优势得以显现。

从销售布局的结构来看，去年公司的入账销售区域中，大湾区、华东、中西部和北方分别占比22.2%、40.9%、18.8%和18.1%，大湾区和华东地区的销售优势依然明显。经过了全国化的扩张布局之后，越秀地产近年将重心放在核心城市的聚焦上。不仅去年销售额高度集中在核心六城，在拿地策略上，全年新增土地储备也主要集中在6个城市。全部新增25宗地块，新增土地储备278万平方米，权益投资金额244亿元，6城占比达到96.3%。

不过，244亿元的权益投资金额少于去年年初计划的300亿投资金额。对此，林昭远表示，去年上半年土地市场呈现出热度，管理层判断这种投资“热度”缺乏市场支撑，所以去年上半年除少数项目之外，没有参与拿下高溢价项目。

从溢价率来看，越秀去年的投资权益溢价率为9.3%，大幅度低于头部房地产平均水平。管理层表示，公司会以销售情况决定投资安排，2026年公司仍以千亿规模的目标做了销售铺排，全年的权益目标为300亿元，上海、北京等城市会作为重点。

根据越秀地产的财报显示，到去年末，公司的总土地储备为1855万平方米，总货值为3328亿元，一、二线城市占比超过94%，大湾区、华东、中西部和北方分别占总货值的50%、19%、16%和15%，核心六城占总货值超过75%。

除了地产业务之外，“第二曲线”业务持续发展，商业资产管理规模增长，轻资产输出获得多个项目。持有已出租投资物业110万平方米，其中写字楼约占44.5%，商业物业约占45.8%，停车场及其他占比9.7%，年内租金收入约5.06亿元。

越秀服务营收平稳有增，在管面积增长至7347万平方米，外拓的收缴率提升至94%；越建科实现营收2.2亿元，在管面积增长23%至92万平方米。

一直以来，资金面表现都是越秀的优势所在。财报显示，到去年末，越秀有息借贷总额1048.3亿元，与上年末基本持平。其中，境内融资占比71%，境外融资占比29%。债务结构得到持续优化。加权平均借贷成本为3.05%，较上年有所下降，继续处于行业低位。

全年实现经营性净流入139.4亿元，连续4年实现经营性现金流净流入态势，到去年末，越秀持有现金467.6亿元，在手现金颇为充裕，为后续发展提供保障。

判断市场继续筑底，将尽快修复利润

自2021年下半年房地产行业进入深度调整以来，已经过去了5年时间。这5年时间里，行业开工量、成交量、销售额都出现了不同程度的下跌，整体市场表现严峻。因此，2026年房地产市场的趋势，也是市场所关心的问题。

对此，越秀管理层在业绩会上表示，从去年的市场表现来看，销售面积和金额的跌幅有所收窄，各部门会议上都提出“稳市场”的呼声，同时相应出台的一些政策，对稳定市场会有更好的力度。

管理层提到，今年市场应当还在筑底过程当中，并且这个“底”比去年可能会更厚一点，这是整体的判断。

从今年一季度的情况来看，今年一、二月的市场跌幅仍然显著，但到了三月份，销售情况明显好于前两个月。从三月份“小阳春”的角度，市场的确呈现出回暖或改善的信号。

基于这些市场反应，管理层认为，今年地产市场总体会表现出总量持续筑底、结构是在分化的特征。

“全国整体的新房销售面积大概率还是会在低位盘整阶段，大概会维持在8万亿的阶段，但市场内部会进一步分化，‘机会’会高度集中出现在核心城市的核心地段。”副董事长及执行董事朱辉松表示，因此管理层对今年的公司销售仍然给出了千亿元的销售目标。

除了需要保持规模之外，修复利润水平，也是近年来房企需要面临的问题。

林昭远坦言，过去2-3年行业整体毛利率都受到了一定的影响，企业毛利率也跌到了10%的指标门槛之下：“我们希望能尽快恢复利润表现，在具体措施上，首先期望行业的调整能够尽快得到更好的修复。同时，通过‘以投促稳’，通过新投的项目整体15%以上的毛利率规划，对整体业绩起带动作用。同时，还会通过降本增效、提高产品溢价率等方式，尽快修复毛利率水平。”